父から譲り受けた土地がある。この土地を売るか?土地を担保にして融資を受けるか?土地の売却、不動産担保ローンについて調べてみることにした。損をしない一番いい方法とは?

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【土地の査定】土地の相場が知りたい!

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土地の相場はいくら?

不動産会社に査定を出してもらう前に「土地の相場」について調べてみることにした。相場をチェックしておいた方が不動産会社の査定額に対しての判断もできるだろうし、不動産会社からどのくらいの相場価格を提案されるかわからないし。それなら自分で相場を知っておくことが大事かと・・・。

土地の相場はどのように決まっている?相場を決める基準って何?

まず土地の「相場」をチェック!

土地には決まった価格があるわけではないので土地を売買するとき、売主が売却する土地の価格を決めて売り出し、買主が価格交渉をして最終的に売却価格が決まる仕組みらしい。ということは、土地の価格はとても曖昧なものかもしれない・・・。土地が売り出されるときには販売価格が既に決まっていて、販売価格の高い土地から安い土地までいろいろ。土地の価格がどのような理由で決まってくるのか?ちょっと気になるところ。

土地の売却価格を決めるために、土地の相場を確認しておくことが重要!自分の土地を売却する以上、希望よりも高額にできれば得だし。低価格で売るなんて、もったいないし。まずは自分の土地を調べてみて、価格がどのくらいになるか把握しておくことが大事!

土地の相場ってどうやって決まる?

土地の価格は、不動産会社が物件や敷地、周辺状況を詳細に調査して査定を行うことで決まるらしい。土地の状態や景気なども評価に関わってくるので、不動産会社は買主がスムーズに見つかる価格設定を想定したうえで、ある程度の相場を用意しておくとのこと。相場を設定する際に参考とする情報は、「周辺環境の利便性」「似た物件がどれくらいの価格で売られているか」などの情報。一般的な基準:「近隣相場」

近隣相場って何?

近隣相場は、実際にあった過去の取引の中で、似ている物件や似ているエリアの取引事例を参考にしているとか?!近くのエリアで似たような物件があれば、ある程度相場が明確になるらしい。まずは自分の土地の近隣に同じような物件がないかをチェックしておくことが大事!これらのデータに加えて、過去の取引から絞り込まれた価格を踏まえて、土地の相場が決まってくる。過去の取引があった頃より、土地の評価が高くなっているような場合は、相場もそれに応じて高くなるとのこと。不動産は売却する時期によっても相場が違ってくる可能性があるとか?!

過去の土地売買取引を確認する

過去の取引を調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」というWebサイトを使用するといいらしい。土地の売買を行った人を対象にアンケートを取って、その結果をデータベースにしたものなので、実際に行われた取引の売買価格がわかるし、面積や坪単価、形状などもわかり、どのような土地かを想定することも可能。全国の取引が対象で、都道府県、市町村、さらにエリアまで指定して調べることができるので近隣に取引があるか、似たような物件があるかも確認できる。そして、1年を四半期に分けて指定できるようにもなっているらしい。

(例)時期を「平成28年第1四半期(過去2年間を含む)」、種類を「土地」、地域を、都道府県「福岡県」、市区町村「福岡市南区」、地区「大橋」と入れて検索すると検索結果が表示。検索結果は別画面で表示されるので条件を変えた複数の検索結果はそれぞれ残ったままで、検索していくことが可能に。検索結果はダウンロードもできるので結果をダウンロードしてファイルで残しておくこともできる。

土地を確認するには

過去の取引で近隣の似たような物件があった場合は取引価格が参考になるけど、もし、近隣に似たような物件の取引がない場合はどうする?そんなときは、今売り出されている土地の中から近隣の土地を探してみることに。現在売り出されている土地を探すには、購入者向けの「物件検索サイト」を使用。物件検索サイトは複数あるので、同じ土地が複数の物件検索サイトに掲載されていることもあるので注意!

物件検索サイトでも、都道府県、市区町村、エリアまで指定して検索が可能。複数の物件検索サイトで絞り込んで検索することで、どれくらいの物件が現在売り出されているかもわかるのでチェック!

路線価から相場価格を調べてみる

過去の取引や現在売り出されている土地の価格を調べることで、土地の相場について確認することができたが、これらは実際に近隣に似たような条件の土地が取引されていなければ、探し当てることができない。相場を確認するために探しても、取引がなければ実際に見つけることはできない。過去の取引も、今売り出されている土地も調べたけど、似たような土地を見つけられなかったときはどうする?その時に利用しているのが「路線価」。

路線価って何?

路線価は地域の路線に面する宅地の1平方メートル当たりの評価額のこと。路線価は課税価格を計算する基準となっており、相続税や贈与税の算定基準にもなっているとか?!相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの基となる固定資産税路線価がある。一般に路線価と言う場合は、相続税路線価を指しているようです。路線価は設定が細かくて調査時の土地の状況なども加味されているので情報に遅れがないことも大きなメリットになっているとか?!同じ土地が10年前の価格と現在の価格では大きく異なる場合があるけど、路線価は相続税や贈与税を決める際の基準でもあるので、将来土地を譲ることを考えている人は、路線価をチェックしておくことがオススメ!

路線価をチェックしてみる

路線価は国税庁のWebサイトで公開されていて、都道府県、市区町村を選択し、エリアを指定して検索すると、該当エリアの地図が表示されて路線価が確認できるようになっている。他に路線価が確認できる「全国地価マップ」というWebサイトで「固定資産税路線価等」「相続税路線価等」「地価公示価格」「都道府県地価調査価格」という価格が確認できるようになっている!

路線価図の数字の見方

土地に隣接した道路につけられた価格に土地の面積を掛け算して求める!単位は千円。

(例)調べたい土地の前の道路に、「145D」という記載があったとする。いわゆるこれが路線価のこと。路線価は千円単位での表記となっているので「145,000円」となり、1㎡あたり145,000円で土地評価を計算するということになる。そして、この道路に面した土地が100㎡ある場合は、「145,000」円×100=「14,500,000」円となる・・・「14,500,000」円が土地の相続税評価額ということになる。

路線価を調べるときの注意点

相続税や贈与税の算定基準となっているため、路線価は、実際の売却価格より低い価格になっていることが多い。固定資産税路線価は、実際の売却価格の8割程度、相続税路線価は実際の売却価格の7割程度となっているとか。路線価はあくまでも相場を想定するためのものなので、はっきりと相場を決定することができないらしい。不動産市場の動きの影響を受けたり、取引をする時期によって影響を受けたりすることもあるとか?

査定額から相場価格を調べてみる

もし自分の土地の相場を手軽に早く知りたい場合は、不動産会社に査定をしてもらうことがオススメ。不動産会社は公示地価や基準地価、過去の売買実績などを調べて、売れるであろうという価格を算出するので、この価格を相場として相場価格とすることができる?!

不動産一括査定サイト

不動産一括査定とは、複数の不動産会社に一括で査定価格を出してもらえるウェブサービスのこと。インターネット上の「不動産一括査定サイト」では、1つの不動産会社に査定を出してもらうこともできるし、複数の会社から査定を出してもらうこともできる。複数の不動産会社から査定額を出してもらうことで、各不動産会社の査定額を比較することができる!

サイト 提携会社数 同時依頼 特徴
すまいValue(バリュー) 大手6社 6社 住友・三井・野村など大手不動産会社に
一括査定依頼できる
おうちダイレクト 大手~中小9社 9社 国内最大のポータルサイト「Yahoo!」と
ソニー不動産」が共同運営する不動産プラットフォーム
イエウール 1,700社以上 6社 厳選した優良1,700社に依頼できる
利用者数ダントツの不動産査定サイト
HOME4U 1,300社以上 6社 売却査定数35万件以上を誇る
国内初の不動産一括査定サイト
LIFULL HOME'S 1,783社 10社 全国1,783社以上・最大10社
一括査定できる不動産売却サービス

査定時のポイント

中には他の会社と比較してかなり高額な査定額を出してくる不動産会社があったり、かなり低い査定額を出してくる不動産会社もあるので、あまりに高額な査定額や低額の査定額を出してくる不動産会社は注意が必要!そして、インターネットから一括査定を行うと、不動産会社から電話が入ってくる。一括査定を行うということは、不動産を売るという意志を表していることになるので、各不動産会社は自分の会社で取引をしてもらうのが狙い。査定額を出してもらうと実際の相場が見えてくるものの、早急に売りに出すつもりがないときは、対応が面倒になることもあるので注意!

実際に取引が始まると、不動産会社の営業マンが訪問して再度査定を行う。一括査定では複数の不動産会社から査定額を出してもらえますが、実際に売りに出すときは土地を見て査定を再度行うので、売出価格が変わる可能性もある。あらかじめ相場をチェックしていても、不動産会社に査定をしてもらった査定額はかなり違ってくることもあるのでとか?!不動産はオリジナルなものなので、一括査定で出してもらった査定額も変動することもある。相場はあくまでも目安に!

まとめ

土地の相場について、自分で相場価格をつかんでおけば、実際に不動産会社に出してもらった査定額と比較することができ、最適な売却価格を見つけることができる!

 

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