父から譲り受けた土地がある。この土地を売るか?土地を担保にして融資を受けるか?土地の売却、不動産担保ローンについて調べてみることにした。損をしない一番いい方法とは?

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不動産担保ローンの審査に通らない理由はなに?

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審査に通らなかった原因

1.年収、会社歴を確認しましょう

無担保ローンよりも融資額の大きい不動産担保ローンの場合、審査でネックになるのが年収です。金利が低く、おまとめローンとしても利用ができる不動産担保ローンのため、無担保ローンのような固定金利ではなく、変動金利を使う場合も多いです。不動産担保ローンの返済期間が10年以上で長いこともあり、金融機関としても安全なローンの金利設定にするためといわれています。一般に住宅ローンよりも低い融資になることが多い不動産担保ローンですが、それでも金額が大きくなれば低金利でも返済額は大きくなってしまうため、収入に関しては、厳しい審査になるということです。

転職が続き、現在の職場がまだ2年程度のとき、不動産担保ローンの審査に落ちたことがあります。どうしてなのでしょうか?
それは、金融機関の目的は物件ではなく、ローンの継続ということだったのでしょう。しっかり返済ができる保証がなければ良い物件を担保とした場合であっても審査落ちになることもあります。逆に、収入が多くて多重債務であったとしても、審査に通ることもあるようです。
高い金利の消費者金融で困っている方が、不動産担保ローンのおまとめローンを利用して借り換えができたと聞いたことがあります。
返済に関しては、過去に滞納もなく、これからも返済ができるだろうと信用情報的にもOKになったのでしょう。ある程度の年収に対応した金額の融資しか受けられない場合も多く、会社員歴も短い場合、信用度が低く、審査に通らない可能性が高いということもあるようです。

2.ブラックはダメですか?

不動産担保ローンの取り扱いがあるところは、銀行や専門業者になります。担保がある融資の場合、比較的審査も通りやすいといわれていますが、それでも審査に落ちることはあります。

専門業者よりも銀行の方が審査は厳しいとされているため、もし、銀行で審査に通らなかったとしても専門業者では通ることもあるため、あきらめずに融資してもらえるところを探すといいでしょう。

不動産担保ローンを使って、多重債務を解消したいとき
金利が安くて1つの借金にまとめられる借り換えに利用するのも返済に充てるひとつの方法です。

多重債務は返済が大変ですが、既に滞納や遅滞を経験されている場合、不動産担保ローンの審査が通らないこともあるので注意しましょう。もしも、多重債務が3社以上あったり、その返済額が不動産担保以上の場合は難しいことは言うまでもありません。

不動産担保ローンは、総量規制対象外になるので、基本的には何百万円単位の融資が可能です。しかしながら、あまりにも大きい金額の場合、金融機関としても簡単に審査を通すことはできないのが実情です。

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3.住宅ローン返済中は借りることが難しい

住宅ローンの支払いをしている場合、不動産担保ローンで融資できる金融機関は限定されるようです。一般的に銀行などでは、住宅ローン中の不動産担保ローンには対応していません。言い換えると、銀行でローンを組むときには、第1抵当権でなければダメということになります。

2000万円の不動産の場合、2000万円借りられるものではありませんので、金融機関などで、時価での不動産評価額を設定してもらった場合、その7割程度になるのが現実です。2000万円完済の不動産だとしても、その時の評価額が1500万円しかなかった場合は、その7割が融資額になるので注意が必要です。

また、2000万円の住宅ローンがまだ1000万円程度の支払いしかしていない場合、評価額が下がることもあります。その場合、1000万円からの評価額になり、その7割が融資額になるので、住宅ローンの返済期間が浅い場合は、第2抵当権の入る隙間もないということになります。最終的に10万円程度の融資になることもあるようです。そのような場合は、不動産担保ローンの契約時にかかる手数料を考えると損するローンになってしまうので注意しましょう。

第2抵当権でも良い場合でも、どのくらいの融資額になるのかを確認しなければ、不動産担保ローンそのものの意味がなくなってしまうので注意が必要です。

住宅ローンをある程度終わっていたとしても住宅ローンの返済負担率が高い場合、審査が厳しいといわれています。不動産担保ローンになることで、返済額が大きくなってしまうため金融機関としても不安材料の一つになってしまうことになるのでしょう。

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4.固定資産税は払っていますか?

不動産担保ローンで融資をしてもらう時、無条件で審査落ちになってしまうのが固定資産税の未納です。未納である場合、絶対にローンを組むことができないといわれています。もし、固定資産税が未納だった場合、信用度は一気に低下するようです。

借金問題などで、債務整理などの方法はありますが、税金関係は整理できない項目になります。法律により、納税義務は絶対の権利であるため、普通の借金とは違うことになります。払えない事情を伝えると、減額などの措置はあるものの、固定資産税に関しては、そのような事は一切ないのが現実です。不動産担保ローンの場合は、なおのこと信用が大切なので、税の支払いができない場合、借金返済の信用をしてもらうことはできないのかもしれません。

不動産担保ローンの申込みをする場合は、まず、未納分の固定資産税をすべて完済しておきましょう
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