父から譲り受けた土地がある。この土地を売るか?土地を担保にして融資を受けるか?土地の売却、不動産担保ローンについて調べてみることにした。損をしない一番いい方法とは?

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【土地を売る】増税前に売却したほうがお得か?

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不動産の売却に消費税は関係ある?
不動産売買には、一定の決まりによって消費税や印紙税などの税金が定められているけど、10月には消費税が8%から10%に引き上げられるけど、増税による影響はあるのか?!

不動産売買で消費税がかかるもの

国内における取引であるもの、事業者が事業として行うもの、対価を得て行われるもの、資産の譲渡、貸付及び役務の提供であること、この条件すべてを満たす取引にはすべて消費税がかかるとのこと(以下のものにも消費税がかかる)

■新築の建物の売買代金

■建物の建築工事、リフォーム代金(建築請負代金)

■不動産会社への仲介手数料

■住宅ローンの事務手数料

■司法書士への報酬

■店舗や事務所などにかかる家賃

不動産売買においては、新築の建物には必ず消費税がかかるし、不動産会社に売り手と買い手の間に入ってもらう際の「仲介手数料」にも必ず消費税がかかる。しかし、資産の譲渡の中でも「土地」に対しては消費税はかからないとのこと。仲介手数料は、不動産会社や不動産仲介業者が『仲介業』という仕事を請け負うことによって発生する料金のこと。手数料の金額は宅地建物取引業法によって決められており、不動産の売買代金が100万円に対し54,000円(※内税額4,000円)、500万円に対し226,800円(※内税額16,800円)というように決まっている。10%に消費税が増税すると、100万円に対し55,000円(※内税額5,000円)となる

不動産会社に支払う仲介手数料が23万円の場合、仲介手数料に対する消費税は8%の場合は18,400円になるが、10%の場合は23,000円までアップすることに。わずか4,600円の差となるものの事務手数料やリフォーム代金など、仲介手数料以外の部分の税率も上がるため、増税した分だけさまざまなところに費用が加算されていくことになる!!

消費税がかからないもの

■土地価格

■中古住宅(売り主が個人の場合)

※売り主が不動産会社である場合は建物にのみ消費税がかかり、土地は非課税となる!中古の建物は新築の際に消費されているため、そして、土地はそもそも消費するものではないという考え方により消費税が課税されない!!

売り主が不動産業者やデベロッパーなどの「課税事業者」であれば、建物には課税がされ、また、投資用のマンションやテナントといった不動産の売却にも消費税が課税されることに。建物が非課税になるのは、売り主が個人であり、投資用などではない中古住宅を売買する時となる。

その他にも、登記費用や家具家電の処分・購入・引っ越しなどには消費税がかかってくる。税率の引き上げを見越したうえでのスケジュールを練ることが大事!

増税前は駆け込み需要が期待できるのか?

増税前には「少しでも安く不動産を購入したい」と考える人が増えるので、売り手にとっては一つの好機といえる!反対に、増税した後は「少し様子を見よう」「購入を少し考えよう」と踏みとどまる人が増えるので、駆け込み需要がひと段落すると不動産の売れ行きが鈍る可能性がでてくるかもしれない。

増税に向けた今、駆け込み需要が増えてくる可能性は十分にあるので税率が低いうちに売却を進めていくことも一つの方法かも?!

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